前提
この記事は、業者専用サイトやインターネットの情報からまとめたものです。実際はどうなのかを全て確認したわけではありません。必ずしも実際の空室数と合致するわけではありませんので予めご了承下さい。
ただ大幅に間違っていることもないと思います。感覚的には９５％は合っているでしょうか。
つまり傾向としてはご参考頂けるデータのはず！です。
過去のデータはページの最後にあります。
２０２４年４月末日 豊川市賃貸物件 新築在庫状況 物件一覧
先月から、追加された物件も満室になった物件もありませんでした。
しかし！
２０２４年５月を迎えまして、とある一つの区切りとなります。
新築★長期空室王
「林ビル」
空室期間１年達成
不名誉な賞を「林ビル」に授与せねばならない事態が発生しました。
これは、今後の豊川市の賃貸市場を見通す上で、見過ごせない事態だと考えます。
過去に例はあるの？
私が豊川市の賃貸に携わってから１０年以上経ちますが、新築物件が１年経っても満室にならないのは初めてのことかもしれません。
林ビルは何が原因なんでしょう？ちょっと考えてみました。
- 原因① 家賃が高すぎる
-
まずどう考えてもこれ。家賃高すぎ。
人気が高い豊川駅徒歩圏内だからと高を括ったのか、高すぎる家賃を付けちゃいましたね。
少なくとも現段階での豊川市では、単身用のワンルームでこの家賃は無理。
- 原因② 新築の割にチープ
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豊川市では大東建託や大和ハウスがアホほど新築を建てています。
豊川市で物件を探す方は、よくも悪くも、新築クオリティの基準が大東建託や大和ハウスになるんですね。
それらに比べて、林ビルのお風呂が特に残念。新築感がまるでない。
せめて、サーモスタット水栓にしておくべきだったね…。
今時、２ハンドル混合栓はないわ。中古物件でもサーモスタット水栓になっているのに…残念！
建具もちょっと微妙かも。
- 原因③ 対応が遅い
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募集を出し始めた時、最初はなんと、仲介手数料折半・広告料０円という、仲介会社には何のうま味もない物件でした。
当然どの会社も募集は出しません。利益が低すぎて決めたくないからね。
そしたらやっぱり決まらないので、条件を変更し仲介会社にとってうま味も出てきたんです。
でも管理会社（中部ガス不動産）が積極的に告知してないからか、一向に募集してくれる仲介会社が増えません。
そもそも仲介手数料折半・広告料０円はこの時代にやるべきではないけど、もしそれで反応がなかったらすぐやめて、仲介会社に大体的にアピールしないと厳しいよね。
上記原因を簡潔に言うとこんな感じ。
しょぼくて高い！
家賃が安ければしょぼくても決まるよ。
じゃあ家賃がいくらなら決まるの？
私の感覚では…家賃１０，０００円減額した方がいいね。
２０２４年５月１日現在は家賃６２，０００円だから、５２，０００円まで下がればまぁ決まるんじゃないでしょうか。
で敷金を２カ月から１カ月にする。そしたら決まると思うよ。
現状の家賃は、同じ豊川駅徒歩圏内で、お風呂も建具もお洒落な大和ハウスの新築「Ｄ－ｓｑｕａｒｅ古宿」より高いんだもん。そりゃ厳しいよ。
大家さんが焦ってないのか、はたまた頑固何か考えがあるのか、もしくは管理会社がちゃんと提案していないのか、その辺は分からないけど、このままじゃやばいっすよ。
単純に家賃だけで計算するけど、毎月６２，０００円を１年間無駄にしましたので、７４４，０００円の損失になります。
もし例えば、家賃を１０，０００円下げて、すぐ決まるであろう家賃５２，０００円にしたとしましょう。
１年間の収益は６２４，０００円に減ってしまいますが、７４４，０００円を失うよりはいいんじゃないでしょうか？
「完成と同時に家賃５２，０００円で入居した場合」と、「１年１カ月目に家賃６２，０００円で入居した場合」で比べてみましょう。
新築時から家賃５２，０００円で入居した場合、７４カ月（６年２か月）までは家賃収入が多いです。
７５カ月（６年３カ月）以上以降は、１年１カ月目から家賃６２，０００円で入居した時の方が家賃収入が多くなります。
しかしこれは、１年１カ月目に入居した場合で計算しています。
これだけ苦戦している物件ですから、まだまだ決まらない可能性は大いにありますよね。２０２４年５月１日現在、まだ申し込みにはなってなさそうです。そして本格的な閑散期に突入…と。
もしすぐに決まらなければ、その差額はさらに広がってしまうわけです。
で、その差額の広がり方が半端なくて、１カ月入居が遅れるとどうなるか。
差額を埋めるのにさらに
約６カ月の期間を要します
単純ですね。
１カ月分の家賃６２，０００円が入らない、差額は１０，０００円。
６２，０００円÷１０，０００円＝６．２
で、約６カ月。
もし！さらに３カ月入居しなかったとしましょう。するとどれほどの差になるか？
「完成と同時に家賃５２，０００円で入居した場合」と、「１年４カ月目に家賃６２，０００円で入居した場合」で比べてると…
新築から９３カ月（７年９カ月）経ってようやく、家賃収入が同じになります。
たった３カ月入居が遅れるだけで、差額を埋めるのに約１８カ月もの期間が追加で必要になります。
では問題！
単身者の平均入居期間は何年くらいでしょうか？
うーん…５年くらい？
正解は、全国平均で単身者の平均入居期間は３年３カ月だそうです。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が２０２１年４月～２０２２年３月に行った
を参考にさせて頂きました。
ってことはだよ、家賃差額が逆転する前に退去してしまう可能性が高いということが分かるよね。
だったらさ、とりあえず安くしてでも入居してもらった方がいいんじゃない？
最初から１０，０００円も減額しなくていいよ。
とりあえず５，０００円減額して、それでも決まらなければ１０，０００円減額とかでもいい。
とにかくまず入居してもらうことを優先しよっ！
さて、林ビルのディスりはこんなもんにしておきましょう。
他もそんなに変わらんねー。ちょっとずつ減ってはいるけど、控え選手（未募集の新築）も増えたからね…。
予想通り、三蔵子町の超激ヤバ物件「ヌーベル ヴィ Ⅰ・Ⅱ」は完成したけど全然決まってないね。むしろ１部屋決まったのも奇跡に近いでしょ。
大東建託の完成して即入居可能になった下記の物件、
- サンシャインフラワー
- グレイスエイト
- アペ・伊奈
- ヌーベル ヴィ Ⅰ
- ヌーベル ヴィ Ⅱ
は、入居者さんへは２年間家賃２０％割引に、そして仲介会社への報酬（ＡＤ）もいつもよりお高くなっております！
家賃２０％割引したくらいの金額が適正だと思うけどね。
そして東建の新築も決まらなくなってきたから、案の定、オープンになってきた。
東建は通常、新築時は自社の専任募集で、仲介会社は紹介出来ません。
どうやら苦戦しているようで、募集依頼が来てました。
大和リビングのトリシア蔵子もヤバイね。アホみたいに家賃が高いから１件も決まってない。
ようやくＡＤが出るようになったけど、遅いっつーの！
林ビルの影に隠れているけど、同じようにヤバイのは西小坂井駅近くの「Ａｉ」。
少しずつ決まってきてはいるけど、おそらくこの物件も空室期間１年突破しそう。
そして管理会社が判明した美園にある「Ｂｅｌｌ・Ｇｉａｒｄｉｎｏ」も、相変わらず全然決まっとらん。
間取りと場所が悪いかねぇ。全然そそられない間取り。
国府駅徒歩圏内なのに全く決まってなさそうな「Ｃｕｏｒｅ Ｒｉｃｃｏ」もヤバイわ。
これは完全に「駐車場無し」が原因だと思う。あとは、林ビルほどじゃないけど家賃がちょい高い。
ミニテックが管理してて、通常はミニミニが専任募集だけど、この物件は他社にも出してる！これは珍しい。
もしくはミニテックの管理を外されたか？
とにかくそれほど苦戦しているってことだね。
ＨＴホームの「セントラルステージさくら」はあと１戸かな？まぁその内決まるでしょう。ここは問題ない。
旭化成不動産レジデンスの「ＣＯＮＦＯＲ代田」は、ミニミニの専任募集かな。
１戸は決まったっぽいけど、全体的に家賃高いわ！当分決まらん気がする。
とにかく豊川市の新築は、まだまだ、まだまだ、余りまくっているのが現状です。
２０２４年４月末日 豊川市賃貸物件 新築在庫状況 物件一覧
⇩⇩ 不明１～２
⇩⇩ 不明３
⇩⇩ 不明４
⇩⇩ 不明５
⇩⇩ 不明６～７
募集中の新築３１棟に加えて、他に少なくとも７棟の新築があります。
どうせ家賃も高いだろうし、ヤバイことこの上なし！
大崎町の話で「大東建託流星群」という記事を書いたけど、豊川市全体的に考えても、大東建託の浸食具合が半端ないっすわ。
⇩⇩ 大東建託流星群
２０２４年４月末日 豊川市賃貸物件 新築在庫状況 戸数・割合／間取り別
ずーっとそうだけど、１ＬＤＫヤバすぎ。
本当にいい加減、違う手立てを考えた方がいいんじゃないか？
管理会社 棟数・割合
上記表の管理会社別「棟数・割合」をグラフ化。大東建託が強い！
管理会社 全戸数・割合
上記表の管理会社別「全戸数・割合」をグラフ化。大東⇨東建⇨大和の順番がまだまだ続きそう。
管理会社 残戸数・割合
上記表の管理会社別「残戸数・割合」をグラフ化。大東建託余り過ぎ（笑）
間取り 全戸数・割合
上記表の間取り別「全戸数・割合」をグラフ化。１ＬＤＫ…いや、もう言うことねぇよ。
間取り 残戸数・割合
上記表の間取り別「残戸数・割合」をグラフ化。１ＬＤＫ余り過ぎ（笑）
勝手に所感
- 大東建託の新築、途切れないねー。マジで営業力は半端ないわ。
- 積水ハウスよ～そろそろ新築建てないのか～？
- 大和ももう飽きた。
- ついに東建もオープンになってきたね。客付け力そんなないしね。
- 本格的な閑散期突入で待ち構えているのは…ただのカオスです。
- まず、家賃が高いのはアカン。
- 物価上昇等で生活が厳しいのに、この家賃は無理だ。
- 第二、第三の「林ビル」が出てきても全然おかしくない状況。
- これふと思ったけど、苦戦している物件は一旦全てオープンにした方がいいんじゃない？
- 仲介会社が一致団結するのとか、どう？
- ちょっと楽しそう。
過去のデータ
