レオパレス銀座とは
２０１９年のＡＥＲＡｄｏｔ．の記事によると、三重県津市の末広町と高洲町にレオパレス２１（以下：レオパレス）の物件は４０棟ほどあり、その一帯を「レオパレス銀座」と呼んでいるとのこと。
ちなみに〇〇銀座とは、大正時代から商店街などで使われ始めたらしく、 東京都にある本家の銀座のような「賑わいある街」にという願いを込めて、全国各地で使われているそうです。
そして今回の「レオパレス銀座」は、お察しの通り、皮肉たっぷりにそう呼ばれている。
レオパレスの問題については、過去に「ガイアの夜明け」という番組で大々的に特集され、様々な報道機関、ネットニュース、ＳＮＳによって取り扱われたので、おそらく多くの方が知っていることでしょう。
- テレ東プラス＋ ”レオパレス問題 総まとめ”
- テレ東プラス＋ レオパレス下請け業者が証言！
- 全国賃貸住宅新聞 レオパレス施行不備問題総まとめ
- サブリース経営相談センター レオパレス２１問題で浮き彫りに！
簡単にまとめると以下の通りです。
- 大して都会でもない地域にレオパレスの物件が乱立している状態。
- 建築する時は、「相続対策にもなるし、家賃保証されているから３０年間安定した経営が出来ますよ！」と。
- 実際は、同じ地域にレオパレスが建ち過ぎて、「入居率が悪くなってきたから」と、保証している家賃を減額された。
- 大家さんによっては途中で契約を切られることも。
- 国土交通省まで巻き込んだ界壁問題によってさらに入居率が悪くなる。
まさに地獄絵図ですよ。この先何十年、返済が残っているんでしょうか。一個人の大家さんにとっては、本当に死活問題だと思います。
三重県津市の末広町と高洲町について
まず、レオパレス銀座と呼ばれる三重県津市の末広町と高洲町について調べてみました。
三重県津市の人口は、令和６年２月２９日時点で、２７０，４５８人だそうです。
これは津市役所のホームページで確認しましたので正しいと思います。
同じデータからそれぞれの町の人数を調べます。
末広町 １，０９２人
高洲町 ８０２人
合計 １，８９４人
続いて、人口統計ラボというサイトより、末広町と高洲町の面積を調べてみました。
末広町 ２７７，６３０㎡（参考サイト）
高洲町 ３９３，８４５㎡（参考サイト）
合計 ６７１，４７５㎡
２０２４年４月現在、末広町と高洲町に何棟の物件があるかは分かりませんが、そのレオパレス銀座が取り沙汰された時には、その地域に４０棟ものレオパレス物件が建っているとのこと。
三重県津市末広町や高洲町は海沿いにある街で、三重県の中では２番目に利用者が多い津駅から、「車」で約１０分、「徒歩」だと約３０～３５分の距離にあります。まぁすごい都会というわけではない…ですかね。
ちなみに統計情報リサーチというサイトによると、津駅の２０２１年の乗降客数は、１日あたり２８，８５２人とのこと（参考サイト）。
ひとまず末広町と高洲町は、
- 都会とは言えない地域。
- ２つの町の合計で、人口は１，８９４人、面積は６７１，４７５㎡。
- レオパレスが４０棟建っている。
という状況で、「レオパレス銀座」と取り沙汰されていた。
愛知県豊川市の大崎町について
上記のことをふまえて、豊川市大崎町を調べてみました。
愛知県豊川市の人口は、令和５年１月３１日時点で、１７８，２８０人だそうです。
豊川市役所のホームページで確認しました。
また、豊川市役所の大字別住民登録人口というページから、大崎町の人口も確認出来ました。
大崎町 ３，２５５人
人口統計ラボというサイトより、大崎町の面積を調べてみました。
大崎町 １，０２１，０２４㎡（参考サイト）
豊川市大崎町は、穂ノ原工業団地の北側にあり、最寄り駅である名鉄豊川線の諏訪町駅から「車」で約１０分前後、「徒歩」だと約３５～４０分です。
統計情報リサーチによると、諏訪町駅の２０２１年の乗降客数は、１日あたり３，９１６人でした（参考サイト）。
豊川市の賃貸市場を長年観察してきた私の感覚からすると、大崎町と三蔵子町、本野町は、中々に厳しいエリアです。他にも御油町とか、旧宝飯郡の音羽、御津、一宮地域も厳しいですかね。
さて、そんな厳しい地域である大崎町に、最近新築を建てまくっている大東建託の物件が全部で何棟あるでしょうか？
答えは…
４９棟
です。
２０２４年４月現在、完成予定も含めて大崎町には何と４９棟もの大東建託の物件があるんです！！そして、まだデータに反映されていませんが、大崎町小林にも新築予定があります。おそらく２～３棟建つでしょう。
ちなみに大崎町が、豊川市の中で大東建託の物件が一番多い地域。２位は蔵子で４２棟、３位は御油町で４０棟、４位は御津町で３８棟、５位は八幡町で３１棟です。
津市末広町・高洲町と豊川市大崎町を比べてみる
| 末広町・高洲町 | 大崎町 | |
| 県・市 | 三重県津市 | 愛知県豊川市 |
| 市の人口 | 270,458人 | 178,280人 |
| 末広町・高洲町 | 大崎町 | |
| 面積 | 671,475㎡ | 1,021,024㎡ |
| 人口 | 1,894人 | 3,255人 |
| 建築会社 | レオパレス２１ | 大東建託 |
| 棟数 | 40棟 | 49棟 |
| 最寄り駅 | 津駅 | 諏訪町駅 |
| 最寄り駅 乗降客数 | 28,852人／日 | 3,916人／日 |
末広町・高洲町のレオパレス４０棟は、もう何年も前のことです。
これだけ取り沙汰されてさすがに増えることはないと思いますが、少なくとも減ってはいないでしょうということで、最新状況は分からないけどとりあえずそのまま４０棟で考えます。
単純に考えると、大崎町の方が面積は約１．５倍広く、人口は約１．７倍多いことになる。
それに対して棟数は約１．２倍多いだけなので、「レオパレス銀座」ほどではないんじゃないか？
私もそう思いました。
しかし！
大崎町には、末広町・高洲町にはないとある地域が含まれていることに気が付きました。
それは…
市街化調整区域
です。
豊川市大崎町の市街化調整区域について
ご存知でしょうか、市街化調整区域。
簡単に言うと、原則は住宅を建てられない地域のことです。
まず豊川市大崎町の地図ね。
