皆さん、こう疑問に思ったことはないでしょうか？
この物件、空いてるっぽいのに何で募集してないの？
・せっかく実家の近くに空いてそうなアパートを見つけたのに！
・カーテンもついてないし、どう考えても住んでないでしょ！
・ここに住みたいから大家さんに言ってちょうだい！
まぁ少し落ち着いてください。実は空室なのに募集をしていないのは、理由があるんです。
ずばりこの５つです！
１．取り壊す予定
２．リフォームのお金がない
３．戦略上あえてそうしている
４．管理会社が募集し忘れている
５．管理会社の客付力が弱すぎる
もしかしたら他の理由があるかも！ですが、ほとんどはこの５つに分けられると思います。
入居出来る可能性ももちろんありますので、一つずつ確認してみましょう。
１．取り壊す予定
これは古い物件にはままあることです。
築４０年以上くらいの物件で空室があるのに募集をしていない場合、結構な割合で取り壊す予定なんじゃないでしょうか。
もし取り壊すのがもっと先なのであれば、「それまで入居してもらって家賃が入った方がいいんじゃないの？」と思うかもしれません。
それも仰る通りなんですが、どんな理由であれ、退去してもらうには想像以上に時間とお金と労力がかかるものなんです。
であれば、多少もったいなくても、入居してもらわない方が色んな意味で楽なんですね。
ちなみに取り壊した後は３つの展開があります。
１．建て替える
２．自分で活用する
３．売却する
豊川市では圧倒的に「１．建て替える」が多いですね。
そうです、その会社です。大〇建〇ですよ。まー本当によく建て替えてますわ。
本音を言うと、私の目にこう映りますけどね。
建て替えさせられてる。
いやまぁもちろん、借金が少なくなってきて相続税対策にならなくなってきたとか、理由がないとは言わないけどね。
ただ何かあまりにももったいないような気がしてしまいまして…。まぁいいけど。
他には、取り壊して大家さんのお子さんやお孫さんの家を建てたりするなど、自分で活用する人もたまにはいますかね。
それかもう売ってしまって、その後は大体「建売住宅」が建ってます。
やっぱりほとんどが、「取り壊し ⇒ 建て替え」の流れが多いような気がするね。
２．リフォームのお金がない
一口に「大家さん」と言っても、本当に千差万別。
私もこの業界に入るまでは、大家さんという人種は問答無用でお金持ちだと思ってました。けど実際はまぁ結構大変。
中にはマジで金がない！という大家さんもいる。
アパートやマンションは、賃貸経営です。経営なんですね。入った家賃を後先考えずに使っていたら、そりゃ行き詰まるよ。
だから募集したいんだけど、お金がなくてリフォームが出来ないから募集出来ない！残念！となる。
そういう大家さんは、入ってくる家賃からちょっとずつリフォーム費用を捻出して、時間をかけてリフォームしていくしかないね。
だからもうその物件は諦めよう。時間かかるし、入居後に不具合が起きてもすぐに直してくれない可能性もある。
お金ないからね。
３．戦略上あえてそうしている
例えば全１０部屋の物件が全部空室だったとしましょう。
これはたまにあるんですが、一棟丸ごと法人が借りていたのを大家さんへ返却した場合とかですね。
１０部屋全部をインターネット上で募集してたら、そんな事情を知らない一般の方はもしかしたらちょっと引いちゃうんじゃない？
大量に募集している物件があるけど、何かこれ訳アリ物件なの？
直接説明出来る機会があればいいんですが、やはりインターネット上での募集ではそういうわけにはいかないので、あえて全部屋を募集しない、となるわけです。
こういう場合は、募集に出ていない部屋でも借りられる可能性もあるので、とりあえず聞いてみるといいでしょう。
４．管理会社が募集し忘れている
嘘でしょ？そんなことある？？と思うかもしれないですが、これが意外とあるんです。
豊川市では一般的に、退去連絡は１カ月前予告の物件が多いです。松屋とホームズ（豊橋の管理会社）は２カ月前予告。
退去連絡が入ると「退去予定の物件」として募集をし始めるんですが、もしその退去される方が２０年間住んでいた場合、ちょっとリフォームに時間がかかりそうじゃないですか？
蓋を開けてみないと分からない状態ですので、ちょっと募集は一旦ストップして、せめて退去後の室内を確認してからにしようと考えるわけです。
つまり、募集をするかしないかは機械ではなく人間が決めているということが分かりますね。
人間がやることである以上、必ずエラーが起こります。それはもう世の常ですから仕方ありません。
退去後の室内を確認したら、案の定それなりの状態だった場合、やはりすぐには募集を出せません。見積もりをとって、リフォーム代も結構かかるでしょうから大家さんへの折衝にも時間がかかるかしれないですね。
さぁまた募集のタイミングを逃しています。次はいつそのタイミングになるでしょう？でも…
・その担当者も抱えている物件の数が多くて、物件毎に対応出来る時間が短いかもしれません。
・繁忙期で、時間がかかる物件は後回しにされてしまうかもしれません。
・そもそもその担当者も忘れっぽい性格かもしれません。
様々な事情やタイミングによって、気が付けば何カ月も募集されてないことも起こりうるわけです。
大家さんからしたら堪ったものでありません。ので、大家さんは定期的にインターネットでご自身の物件が募集されているかどうか確認することをオススメします。
また、こういう物件も入居出来る可能性も高いので、とりあえず聞いてましょう。
５．管理会社の客付力が弱すぎる
これは地元の不動産屋が管理している物件にちょくちょくある。
豊川市（東三河）の人は、良くも悪くも付き合いを大事にする人が多くて、親の代からの付き合いで地元の不動産屋に管理を任せている大家さんもまだ結構いるんですね。
その地元の不動産屋がダメなわけではないですが、こと賃貸物件の募集に関してはやはり大手には敵わない。
時代の流れによって、賃貸物件の募集はインターネットが主流となりました。当然大手の会社はその流れに乗り、スーモやホームズに掲載し、様々なＳＮＳ媒体で広告を出し、認知度を高めて集客するわけです。
地元の不動産屋はご年配の方も多く、ＳＮＳどころか、インターネットさえよく分からないという方もいらっしゃいます。
現代では、インターネットに掲載されていない＝募集されていないと同義です。
地元の不動産屋からしたら「いやちゃんと募集しているよ。店頭と紹介で！」と言いたくなるかもしれませんが、一般の方はそう思ってはくれませんし、私たちでさえインターネットに掲載されていなければ「この物件は募集していないんだな」と思います。
今の時代、インターネットは必須です。大家さん、その不動産屋に任せておいて大丈夫ですか？
その物件は不動産屋のためのものではなく、あなたのものです。付き合いも大事かもしれませんが、大手の会社に任せればもっとご家族に資産を残せるかもしれません！一度見直してみてはどうでしょう？
そしてこういう物件は、まともにメンテナンスされていないことが多いので、入居するのはオススメしづらいです。
まとめ
５つの理由のうち、
＜入居出来る可能性もある＞
３．戦略上あえてそうしている
４．管理会社が募集し忘れている
＜入居出来ない可能性が高い＞
１．取り壊す予定
２．リフォームのお金がない
５．管理会社の客付力が弱すぎる
こう分かれます。
ただどの理由でも、とりあえず聞いてみるしかありませんので、物件のどこかに付いている看板の会社に電話してみましょう。
もし看板が付いてなければ、営業年数が長いニッショーかミニミニあたりに聞いてみると答えてくれるかもしれません。
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